건축공사 공기 및 공사관리
일반적인 건축공사에서의 공기를 산정해서 검토해보고, 프로젝트 특성에 맞는 적정 공기를 산정해야 합니다. 이를 바탕으로 공사관리를 진행하며 효율적인 관리를 위한 방법을 설명드리겠습니다. 바로 시작합겠습니다.
1. 건축공사의 일반적인 공기
건설공사의 공기에 영향을 주는 요인은 매우 다양하다. 프로젝트에 따라서 건축물의 구조 형태와 규모, 습식공사의 유무, 현장 조건과 기타 지역적인 조건 등에 따라 크게 영향을 받으며, 그 외에도 수급자의 현장 관리능력, 발주자의 요구사항 복잡성, 설계의 적합성 등도 많은 영향을 미친다. 일반적으로 중규모의 철근콘크리트조, 4층의 골조공사의 표준공기는 180~200일이며, 주요 단계별 소요 공사 일수를 표시하면 대략 아래 표와 같다. 건설공사의 공기는 기상 조건에 크게 영향을 받는다. 일반적으로 강우에 의한 옥외 작업 불능일수는 매월 3~4일 정도를 고려하는 것이 보통이다.
| 구분 | 긴급공사 | 표준공사 | 비고 |
| 준비작업, 기초 및 토공사 | 15% | 20% | 착공후 골조공사전 |
| 골조공사 | 35% | 40% | 기초콘크리트~옥탑완료 |
| 마감공사 | 50% | 40% | 골조이후 마감(준공) |
| 전체공정일수 | 표준공사일의 70%수준 | 100% |
2. 공사관리
공사관리는 일반적으로 수급자에 의한 공사비, 공정, 품질, 안전 등 공사 목표별 현장 시공관리 업무로 파악된다. 그러나 발주자 측면에서 보면 시공중 성실한 공사의 수행을 보장받기 위하여 수급자에게 부과하는 제도나 계약사항을 의미하기도 하며, 현장회의의 운영, 시공계획서의 제출 등은 그 예라고 할 수 있다.
2.1. 관리목표별 공사관리
공사관리는 일반적으로 흔히 수행되는 건설공사의 효율성을 측정할 수 있는 여러가지 관리 목표에 대한 현장의 통제 기능을 의미한다. 이렇게 볼 때 공사관리는 공사비 · 공정 · 품질 · 안전 · 노무 · 장비 · 구매에 대한 계획 및 관리 업무를 포함하는 것으로 볼 수 있으며, 이 중에서 특히 공사비와 공정에 대한 통제는 거의 대부분의 공사관리에서 중요하게 다루어지고 있다. 또 노무관리 · 장비관리 · 구매관리 등 대부분의 관리 목표 역시 본질적으로 공사비와 공정관리에 포함된 것으로 볼 수 있다. 예를 들어 구매행위인 철골의 현장반입은 철골조 공사를 위한 공정계획 및 관리의 핵심이며 노무 및 장비관리 역시 공정 및 공사비 관리와 함께 관리되어야 한다. 품질관리와 안전관리 역시 공사비, 공정관리와 무관하다고 할 수는 없으나, 대부분의 현장에서 공사 특성과 여건에 따라 별도의 계획과 관리가 이루어지고 있다.
2.2. 발주자에 의한 현장관리
발주자에 의한 현장관리는 발주자가 시공중 공사의 성실한 수행을 보장받기 위하여 수급자에게 부과하는 제도나 계약사항을 말하며, 그 주요 내용은 다음과 같다.
【1】 착공신고 제도
일반적으로 공사가 착공되면 수급자는 공사예정 공정표, 현장기술자 경력증명서 및 자격증 사본, 하수급 시행계획서, 자재조달 계획, 시험계획표 등을 착공신고서와 함께 발주처에 제출하여야 한다. 이러한 착공신고의 취지는 유자격 기술자의 현장 배치를 확인하고 수급자의 전체적인 공사계획을 확인하여 공사의 원활한 착공을 유도하는 것이다.
【2】 현장회의의 운영
현장회의는 기본적으로 발주자, 원수급자, 그리고 시공과정에서 각 공종별 하수급 자와 연계작업에 관련된 당사자들 간에 의사소통과 시공계획의 확정을 위하여 개최된다. 현재 국내 대부분의 현장에서 이러한 현장회의를 비공식적인 형태로 필요에 따라 수시로 운영하고 있으나, 해외 건설공사의 경우 이러한 현장회의의 토의 및 결정사항은 문서화되어 설계변경이나 클레임 처리의 근거로 활용되는 중요한 역할을 하고 있다.
【3】 시공계획서의 제출 및 승인
시공계획서는 해당 공종의 착공 전에 발주처가 수급자의 시공계획을 검토하여 승인해 주고 이에 의하여 공사에 착수하는 제도를 말한다. 제출되는 시공계획서의 내용이나 형식은 공종에 따라 상이한 것이 보통이지만 대부분 노무동원계획, 자재 반입계획, 품질관리계획, 공사 시공상세도(shop drawing) 등의 제출을 의무화하고 있다. 특히 지반공사 · 파일공사 · 골조공사 등에 있어서 수급자의 시공계획에 대한 사전 검토는 공사의 원활한 진행을 위하여 매우 중요하다.
【4】 기성금의 신청
기성(旣成)은 공사의 진행과정에서 수급자가 이미 완료한 부분의 공사를 의미하며, 발주자가 이 부분에 대하여 공사 중간에 지급하는 대가를 기성금이라고 한다. 기성금의 신청 및 수수는 수급자의 금융 부담을 없애주는 중요한 업무로서 착공 후 일정기간마다 또는 일정 비율의 공사가 진척된 시점에서 신청 및 지급이 이루어진다. 그 신청 절차는 기성 부분에 대한 내역서를 작성하여 신청하면 발주자는 이에 대한 실제 기성 여부를 확인한 후 지급한다.
【5】 중간관리일
중간관리일(milestone)은 공사의 원활한 진행을 위하여 중요하게 관리되어야 할 주요 공사에 대한 완료 및 착수 일정을 말한다. 건축공사에서 이러한 중간관리일의 예로는 지하구조물의 완료, 지붕콘크리트 타설 완료, 조적공사 착수 등을 들 수 있다. 발주자는 수급자에게 이러한 주요 시점에 대한 공정 계획표상의 일정을 준수하도록 함으로써 고의적인 공기지연을 방지하고, 각 공정의 적정한 공기를 확보하여 공기지연과 급속 공사에 의한 후속 공정의 품질 저하를 방지하고자 하는 것이다.
【6】 클레임 관리
클레임은 건설공사의 수행과정에서 일어나는 문제점에 대하여 그 피해를 받는 당사자, 예를 들어 발주자, 수급자(시공자), 하수급자 등이 금전적인 보상을 요구하는것을 말한다. 이러한 클레임의 원인이 되는 문제점으로는 설계 과실, 예상하지 못한 지반조건, 불량 자재의 반입, 부실한 시공 등을 예로 들 수 있다. 클레임은 대부분의 건설공사에서 흔히 발생하고 있다. 이와 같은 클레임이 당사자 간에 제대로 해결되지 못하여 분쟁으로 발전될 경우 공기 지연으로 인하여 공사에 더욱더 심각한 영향을 미치게 되므로 이에 대한 적절한 해결과 관리는 현장 공사관리에서 매우 중요하게 다루어져야 한다. 대부분의 건설공사 계약서에는 이와 같은 클레임 발생 시 해결 방안 및 조건에 대한 사항을 포함하게 된다.
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