경매 필수 용어설명
경매용어를 잘 이해하고, 용어부터 알아야 돈이됩니다.
가등기, 가압류, 가처분, 각하, 간이인도, 간접점유, 감정평가 내용을 설명해보겠습니다.
1. 가등기
예비등기의 일종, 본등기를 할 수 있을만한 실체법적 또는 질차법적 요건을 완비하지 못한 경우, 장래 그 요건이 완비된 때에 마련할 본등기를 위해 미리 그 순위를 보전해두는 효력을 가지는 등기(소유권이전 · 청구권보존가등기)와 타인으로부터 돈을 빌려쓰고 지당권 대신 가등기를 해주는 경우(담보가등기)로 구벌된다. 담보가등기의 경우는 담보의 실행을 통지하고 청산 절차(금액의 정산)를 거쳐서 2개월이 지난 후에 소유권을 취득할 수 있다. 후일에 요건을 갖추어서 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 한다. 따라서 본등기의 순위를 보전하기 위해 이용되는 것이 보통이지만 본등기를 한 후의 등록세 등을 잠탈(脫)하기 위해 남용될 염려도 있다.
가등기의 효력은?
(1) 그 자체로는 완전한 등기로서의 효력이 없으나 후에 요건을 갖추어 본등기를 하면 본등기의 순위가 가등기의 순위에 따르므로, 결국 가등기를 한 때를 기준으로 하여 본등기의 순위가 확정된다.는 본등기 순위보전의 효력과
(2) 본등기 이전에 가등기가 불법하게 말소된 경우에 가등기 명의인은 그 회복을 청구할 수 있는 가등기 자체의 효력(청구권 보존의 효력)이 있다.
2. 가등기가처분假登記假處分
가등기를 할 때 공동신청주의에 의해 당사자 간의 협력이 필요한데, 가등기 의무자가 신청에 동의하지 않거나 신청에 협력하지 않는 경우, 법원에 가등기를 해야 한다는 취지의 가처분명령신청을 하고, 이 명령에 의해 일방적으로 행하는 가등기를 말한다. 법원의 결정에 의한 가등기이지만 순위보전 효력을 가진다.
3. 가등기담보假登記擔保
채권담보를 위해 채권자와 채무자 또는 제3자 사이에 채무자 또는 제3자 소유의 부동산을 목적물로 하는 대물변제예약 또는 매매예약 등을 하고, 동시에 채무 불이행이 있는 경우에 발생하게 될 장래의 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 하는 변칙 담보.
4. 가압류假押留
채무자의 재산에 대한 강제집행을 보전하기 위해 그 재산을 임시로 압류하는 법원의 처분. 즉, 채무자가 빚을 갚을 능력이 있으면서도 가지고 있는 재산을 모두 처분하려고 하거나, 주택을 매수했는데도 매도자가 제3자에게 이중매매를 할 경우 이를 회복시키기 위해서는 법원에 소송을 제기하여 승소한 후 확정을 기다려 집행해야 한다. 그러나 소송하는 데에 시일이 많이 걸리고, 그 사이에 채무자가 채권자를 우롱할 수 있으므로 이럴 때 채무자가 그의 재산을 처분하지 못하도록 임시로 채무자의 재산을 신속하게 묶어두는 절차의 하나다. 가압류는 종국적 판결, 즉 승패가 날 때까지의 임시조치이므로 앞에 가자를 붙인 것이며 일반적으로 채권자의 신청만을 가지고 법원이 결정을 내린다.
- *부동산 가압류
- * 채권의 가압류
- *동산 가압류
5. 가처분假處分
금전채권 이외의 특정물의 지급 · 인도를 보전하기 위해 또는 다툼 중에 있는 권리관계에 관해 임시적으로 지위를 정하기 위해 동산 또는 부동산을 상대방이 처분하지 못하도록 금지시키는 잠정적이고 임시적인 법원의 처분을 말한다. 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대해 집행보전을 목적으로 하는 절차인 가압류와는 구별된다.
- *부동산점유이전금지가처분
- *부동산 처분금지가처분.
가처분명령假處分命令
가처분의 신청을 인용하는 재판을 말한다. 가처분집행의 채무명의가 된다.
6. 각하
국가기관에 대한 행정상 또는 사법상의 신청척하는 처분, 특히 소송상 법원이 당사자 그 밖의 관계인의 소송에 관한 신청을 배척하는 재판에 사용된다. 다만 민사소송법상 기각과 구별하여 사용하는 경우에는 소송요건 또는 상소의 요건을 갖추지 않은 까닭으로 부적법인 것으로서 사건의 일체를 심리함이 없이 배척하는 재판을 말한다.
7. 간이인도簡易引渡
양수인(受人)이 이미 물건을 점유하고 있을 때에는 양도인(讓渡人)으로부터 따로 인도라는 절차를 밟을 필요가 없으므로 당사자의 의사표시만으로써 인도가 끝난 것으로 하는 제도(민법 제188조), 예를 들어 B가 A로부터 빌린 자전거를 A로부터 받았다면 A에게 되돌려주었다가 다시 A로부터 인도를 받을 필요가 없기 때문에 실제로 물건의 이동을 일체 하지 않고 A와 B의 합의만으로 인도를 끝낸 것으로 하는 간편한 인도 방법이다.
8. 간접점유間接占有
소유자가 자신의 소유물을 직접 점유하는 것이 일반적이지만, 경우에 따라서는 자신의 소유물을 타인에게 점유케 하고 자기는 그것을 관념상으로만 지배하는 경우가 있다. 이처럼 일정한 법률관계에 기한 타인이 개재하여 그 타인의 점유를 매개로 하는 점유를 간접점유라 한다. 예를 들어 건물의 소유자 A가 그 건물을 B에게 임대하고 있는 경우에 B는 세입자 겸 직접점유자라고 하고, A를 소우자 겸 간접점유자라고 한다.
9. 감정평가(액)
부동산(토지) 등 물건의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것. 집행법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정해야 하는 것은 아니지만 실무에서는 대부분 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있다. 감정평가서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 응찰자의 이해를 도울 수 있도록 감정가격을 산출한 근거를 밝히고 평가 요항, 위치도, 지적도, 사진 등을 첨부해야 한다. 그리고 이 감정평가서는 매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서에 첨부하여 일반인의 열람이 가능하도록 비치하게 되어 있다.
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