부동산 개발 및 투자의 과정
건물 신축에서 사업성 검토의 근본적 목적은 해당 사업의 경제성을 판단하는 것이다. 사업성 검토 이전에 부지조사와 건축주의 요구사항 등을 바탕으로 해서 개발 용도, 사업추진방식 등을 구상하는 것으로 시작된다.
따라서 사업성 검토는 해당 대지의 기본적 정보를 확인하고 관련 서류를 검토해 법적인 내용과 토지의 용도부터 확인해야 한다. 좀더 구체적으로는 부지 개요, 도시계획 사항(용도지역, 지구), 토지관련 내용(토지대장, 토지이용계획서, 지적도, 임야도 등)을 발급해 확인하며, 추가적으로 도시계획 및 조례에 의한 각종 규제 등 관할관청을 직접방문해 조사를 진행한다.
1. 부동산 개발사업의 단계별 절차
1.1. 기획단계
건축주로 부터 토지에 대한 의뢰 접수를 시작으로 해당 토지 및 주변에 대한 토지분석을 실시한다. 이때 내부환경분석 및 외부 환경 분석을 동시에 진행한다.
1.2. 사업화 단계
- 개발 Concept
- 사업아이템 결정
- 사업규모 결정
- 자금조달 결정
- 사업타당성 검토
- 사업계획서 수립
1.3. 실행단계
- 사업계획 확정
2. 부동산 사업 투자의 과정
2.1. 투자환경에 대한 분석
투자 환경 첫번째, 부동산 시장 상황 및 금융적, 세제적, 법적 환경 등에 대한 분석이 선행되어야 한다.
효율적인 부동산 투자를 위해 환경분석 두번째는 첫번째 투자환경과 준공시, 그리고 향후 변화를 예측하여 분석하여야 한다.
2.2. 현금수지 분석
현금수지란? 현금이 유입(들어오고), 유출(나감)을 통틀어 이야기한다.
부동산 투자에서 이러한 현금수지분석이 중요하다. 현금수지 분석은 부동산의 취득 운용 및 처분을 통해 기대하는 수익과 지출등 소요되는 비용을 종합적으로 분석한다.
2.3. 부동산 개발 타당성 분석
부동산 개발의 타당성을 경제적인 측면을 우선으로 기술적인 측면, 법적 측면까지 분석한다. 당연히 가장 중요한 부분은 경제적 타당성의 분석이다. 경제적 타당성 (이하 경제성) 분석은 앞서 분석된 현금수지를 기본바탕으로 한다. 경제성을 분석하는 방법은 부분적 인평가 방법 및 정밀분석 방법을 구분하여 판단한다.
2.4. 투자 여부 결정
세부 분석의 마지막으로 개발사업의 타당성 분석 결과를 바탕으로 부동산 투자 여부를 결정한다.
3. 부동산 사업성 검토 세부 절차
3.1. 사업검토대상 부동산 파악
3.2. 가능용도 법적 검토
3.3. 개발환경 분석
3.4. 기본설계안 작성
3.5. 경제성 분석
3.6. 경제성 평가
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